Investir en France depuis Singapour reste possible pour un résident singapourien : immobilier locatif, SCPI, assurance vie ou compte-titres sont accessibles. Les revenus d’un bien situé en France sont en principe imposés en France, et la convention fiscale entre les deux pays sert à éviter de payer l’impôt une seconde fois. Voici les placements ouverts, l’impôt dû selon le cas, la revente et la déclaration.
Placements français ouverts à un résident de Singapour
Un non-résident peut acheter un bien immobilier en France, souscrire des parts de SCPI, ouvrir une assurance vie ou détenir des titres. Chaque établissement fixe ses propres conditions pour accepter un client résidant à l’étranger.
L’ouverture de certains comptes, comme le PEA, dépend de la résidence fiscale : mieux vaut la vérifier auprès de l’établissement avant de transférer des fonds. Les pierres-papier et l’assurance vie évitent en revanche toute démarche sur place, ce qui convient à un investisseur à distance.
Acheter un bien locatif en France à distance
L’achat se fait chez le notaire, qui peut recevoir une procuration si vous ne pouvez pas vous déplacer. La gestion locative se confie à un professionnel local, qui encaisse les loyers et suit les travaux.
Pour le montage financier, l’article sur le financement d’un achat immobilier d’expatrié détaille les options de crédit. Pensez aussi au coût du change : le transfert de l’apport depuis Singapour se négocie et pèse sur le rendement.
Location nue ou meublée : l’impôt sur les loyers
Les loyers d’un logement loué vide relèvent des revenus fonciers, ceux d’un logement meublé des bénéfices industriels et commerciaux. Dans les deux cas, ils sont déclarés en France, et un non-résident ne bénéficie pas d’un barème plus doux que les résidents : un taux minimum d’imposition s’applique à ces revenus.
S’ajoutent des prélèvements sociaux, dus sur les revenus immobiliers de source française. La location meublée de courte durée profite de la demande touristique, comme le montrent les tendances du tourisme en France, mais elle demande plus de gestion et reste soumise aux règles locales.
Convention fiscale France-Singapour : éviter la double imposition
La convention fiscale entre la France et Singapour a été signée le 15 janvier 2015 à Singapour et elle est entrée en vigueur le 1er juin 2016. Les retenues à la source françaises s’appliquent aux revenus versés depuis le 1er janvier 2017.
Pour un bien situé en France, le pays de la source garde le droit d’imposer les loyers, et l’État de résidence évite la double charge. Les dividendes et intérêts de source française peuvent subir une retenue à la source en France, dont le taux se vérifie dans le texte de la convention avant d’investir.
Revendre le bien : plus-value, représentant fiscal et IFI
La plus-value réalisée par un non-résident sur un bien situé en France est prélevée au taux de 19 %. L’impôt tient compte de la durée de détention : abattement de 6 % par an de la 6e à la 21e année, 4 % la 22e année, soit une exonération après 22 ans.
Les prélèvements sociaux s’ajoutent à 17,2 % pour un résident hors Union européenne, EEE et Suisse, ce qui est le cas d’un résident de Singapour. Leur abattement est plus lent : l’exonération n’est acquise qu’après 30 ans de détention.
Un représentant fiscal doit en principe être désigné pour la vente. Il n’est pas exigé quand le prix de cession ne dépasse pas 150 000 € ou quand la cession est exonérée compte tenu de la durée de détention. Il peut s’agir d’une société accréditée, d’une banque établie en France ou de l’acquéreur domicilié fiscalement en France.
Le notaire verse l’impôt lors de la vente. Un patrimoine immobilier français élevé peut en outre entrer dans le champ de l’IFI : le seuil et les règles applicables aux non-résidents se contrôlent sur impots.gouv.fr.
Déclarer ses revenus français depuis Singapour
Les revenus de source française se déclarent chaque année auprès de l’administration fiscale française, en ligne depuis l’étranger. Gardez les justificatifs des loyers, des charges, des travaux et des frais d’acquisition, car ils servent aussi au calcul de la plus-value.
La plus-value d’un bien immobilier se déclare sur le formulaire 2048-IMM-SD. Si d’autres revenus sont imposables en France, elle se reporte en case 3VZ de la déclaration 2042 C.
Une signature chez le notaire ou une visite du bien demande parfois de passer quelques jours en France. Pour un séjour à Paris, le classement des meilleurs hôtels d’Île-de-France aide à choisir près du notaire ou du bien.
Un dossier tenu à jour d’une année sur l’autre évite de reconstituer des frais d’acquisition au moment de la revente, quand le notaire attend les pièces.
